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¿Qué es un contrato de arras y por qué es tan importante?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa de un inmueble en un plazo determinado. Este documento suele ir acompañado de una señal económica por parte del comprador, que se entrega como garantía del compromiso adquirido.
En nuestra experiencia en laHome Inmobiliaria, este tipo de contratos es fundamental para dar seguridad a ambas partes y evitar malentendidos. En operaciones tanto nacionales como internacionales, se ha convertido en una herramienta indispensable para garantizar que el proceso avance sin sobresaltos.
El contrato de arras no solo fija las condiciones de la operación, sino que permite establecer un margen de maniobra razonable para organizar el resto del proceso: búsqueda de financiación, recolección de documentos, verificación registral y otros pasos imprescindibles en una compraventa segura.
¿Qué contiene un contrato de arras?
La redacción de un contrato de arras debe ser meticulosa. Los aspectos básicos que deben aparecer en cualquier modelo son:
- Identificación completa de las partes: datos del comprador y del vendedor.
- Descripción del inmueble: localización, superficie, referencia catastral, etc.
- Precio total acordado de compraventa y forma de pago.
- Cantidad entregada en concepto de arras, especificando si son arras penitenciales, confirmatorias o penales.
- Plazo para formalizar la compraventa.
- Distribución de los gastos y otros acuerdos particulares.
En nuestra inmobiliaria, nos ocupamos de que todos estos elementos estén correctamente redactados y adaptados a cada operación. No usamos plantillas genéricas, porque cada vivienda, cada cliente y cada situación es única.
Tipos de contrato de arras: ¿cuál se ajusta mejor a tu caso?
Uno de los puntos críticos del contrato es elegir correctamente el tipo de arras. En el mercado español existen tres modalidades:
- Arras confirmatorias: son un anticipo del precio total y, en caso de incumplimiento, permiten exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con daños y perjuicios. Son las menos utilizadas porque pueden dar lugar a disputas judiciales complejas.
- Arras penales: también funcionan como anticipo, pero se establece una penalización expresa si una parte no cumple. Se suele pactar una cantidad concreta como indemnización.
- Arras penitenciales: las más utilizadas en España. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y permiten desistir del contrato: si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si lo hace el vendedor, debe devolverla doblada.
En laHome Inmobiliaria casi siempre recomendamos utilizar arras penitenciales, ya que otorgan seguridad y claridad a ambas partes, especialmente en contextos de alta demanda donde los compradores necesitan actuar con rapidez y los vendedores quieren garantías sin complicaciones.
¿Cuál es la diferencia entre contrato de arras y contrato de reserva?
Es común que los compradores confundan ambos documentos, pero no son lo mismo.
El contrato de reserva sirve para bloquear un inmueble durante un tiempo muy breve, generalmente mientras se prepara el contrato de arras. La cantidad entregada en este caso suele ser simbólica (300-1.000€), y su principal utilidad es sacar el inmueble del mercado durante unos días.
Por su parte, el contrato de arras implica un compromiso firme de compraventa y suele incluir una señal importante (entre el 5% y el 10% del precio final). Además, establece consecuencias claras si alguna parte se echa atrás.
En laHome gestionamos ambas figuras, pero siempre aclaramos a nuestros clientes internacionales la diferencia entre una “simple reserva” y un contrato de arras, para evitar malentendidos legales o expectativas equivocadas.
¿Qué pasa si una de las partes se echa atrás?
Dependerá del tipo de arras firmado:
- En arras penitenciales, el comprador pierde la cantidad entregada si desiste y el vendedor debe devolverla por duplicado si es él quien incumple.
- En arras penales, la parte incumplidora paga la penalización acordada.
- En arras confirmatorias, la parte cumplidora puede exigir judicialmente la ejecución del contrato o su resolución con indemnización por daños.
En nuestra trayectoria, hemos visto casos en los que el comprador extranjero cambia de idea tras comprometerse, y situaciones en las que los vendedores no están listos para formalizar. Por eso siempre recomendamos prever escenarios y dejar todo reflejado por escrito en el contrato.
¿Cuánto se suele entregar como señal? Importe, plazos y prácticas habituales
La cantidad más habitual que se entrega en concepto de arras oscila entre el 5% y el 10% del precio total del inmueble. En operaciones de alto valor, especialmente en zonas como La Cañada o Campolivar, donde trabajamos con propiedades residenciales de gama media-alta, el importe puede ajustarse según lo acordado entre las partes.
El plazo estándar para formalizar la compraventa suele situarse entre 30 y 90 días. En operaciones con hipoteca, lo más frecuente es conceder 60 días naturales para que el comprador pueda obtener la financiación y preparar la escritura.
Nosotros, como agencia, supervisamos que los plazos sean razonables, especialmente cuando el comprador reside fuera de España y necesita más tiempo para gestionar documentos o transferencias internacionales.
Firma del contrato de arras: ¿mejor con notario o sin él?
Aunque el contrato de arras no requiere notario para tener validez legal, en la práctica recomendamos firmarlo con intervención de un profesional, ya sea asesor inmobiliario o abogado, e incluso elevarlo a público ante notario en operaciones de alto valor.
En nuestro caso, al ser una agencia que proporciona servicio integral, ofrecemos a nuestros clientes internacionales la posibilidad de firmar el contrato desde su país con representación legal, o bien organizar su visita para firmar presencialmente en nuestras oficinas de La Cañada.
Para nosotros, el contrato de arras no es solo un trámite: es el documento que da tranquilidad y organiza toda la operación.
Consejos prácticos de una inmobiliaria especializada en compraventas
Después de casi una década ayudando a cientos de clientes a comprar y vender en la Comunidad Valenciana, te dejamos nuestros principales consejos:
- Nunca firmes un contrato de arras sin leerlo detenidamente o sin asesoramiento experto.
- Asegúrate de que todas las condiciones están por escrito: plazos, penalizaciones, distribución de gastos, etc.
- Pregunta qué tipo de arras vas a firmar. No todos los contratos tienen las mismas consecuencias.
- Aporta la señal solo una vez tengas toda la documentación de la vivienda: nota simple, referencia catastral, situación urbanística.
- Si compras con hipoteca, informa de los plazos al vendedor para que no haya sorpresas.
El contrato de arras en operaciones internacionales
En laHome, más del 40% de nuestras operaciones se cierran con compradores internacionales. Canadá, Alemania, Reino Unido o China son algunos de los países de origen más frecuentes. Estos clientes buscan propiedades en zonas tranquilas y verdes, como La Cañada o El Plantío, y valoran la cercanía al aeropuerto, la calidad de vida y el clima.
En estos casos, el contrato de arras se convierte en una herramienta esencial. Lo redactamos en varios idiomas, especificamos cómo y cuándo se transfiere el dinero, y explicamos las consecuencias legales de forma clara y transparente.
Gracias a nuestra experiencia, hemos podido ayudar a muchos compradores a gestionar desde el extranjero todo el proceso con seguridad y eficiencia.
Arras con seguridad
El contrato de arras no es un mero papel. Es el documento que marca la diferencia entre una compraventa bien gestionada y un posible conflicto. Es compromiso, es garantía y es, sobre todo, confianza entre comprador y vendedor.
En laHome Inmobiliaria llevamos desde 2014 dedicando nuestro tiempo y conocimiento a que cada compraventa sea una experiencia segura, clara y sin sorpresas. Porque cada propiedad es única, y cada cliente también.
Si estás pensando en comprar o vender en Valencia, recuerda: el contrato de arras es el primer paso para que tu operación llegue a buen puerto. Y con el acompañamiento adecuado, es también el comienzo de una nueva etapa.
¡Contacta con nosotros, estaremos encantados de poder ayudarte!
