Comment connaître la valeur cadastrale d'une propriété

Connaître la valeur cadastrale d'un bien est indispensable pour tout propriétaire, acheteur ou investisseur. Que vous souhaitiez vendre, que vous calculiez l'IBI ou que vous deviez déclarer correctement à votre impôt sur le revenu des personnes physiques, ces informations peuvent faire une grande différence. Chez laHome Inmobiliaria, avec des années d'expérience dans le conseil aux propriétaires à La Cañada (Valence) et dans la collaboration avec des clients internationaux sur des marchés comme la France, les États-Unis ou l'Allemagne, nous savons combien de doutes ce sujet génère. C'est pourquoi nous vous l'expliquons en détail et à partir de la pratique.

Quelle est la valeur cadastrale d'un bien ?

La valeur cadastrale est la valeur administrative que la Direction Générale du Cadastre attribue à chaque propriété, en tenant compte à la fois de la valeur du terrain et de celle de la construction. Cette valeur ne correspond pas à la valeur marchande, mais est déterminante pour le calcul des impôts tels que l'IBI, le Impôt sur les successions, ou encore l'IRPF.

Dans notre travail quotidien, notamment auprès des clients étrangers, nous constatons que cette notion est souvent confondue avec l'expertise ou le prix de vente. Il est important de préciser que la valeur cadastrale est une référence officielle établie par l'Administration et qu'elle est souvent inférieure à la valeur marchande.

Pourquoi est-il important de le savoir ?

Depuis notre siège social de La Cañada, nous aidons chaque semaine les propriétaires qui ont besoin de connaître leur valeur cadastrale pour plusieurs raisons :

• Taxes municipales : La plus évidente est la Taxe foncière (IBI). Cette taxe est calculée sur la base de la valeur cadastrale. Si vous ne le savez pas, vous ne pouvez pas savoir si vous payez équitablement.
• Déclaration de revenus : Dans certaines communes, les biens immobiliers non loués sont imposés avec un impôt sur le revenu qui est également calculé avec cette valeur.
• Héritages et transferts : Si vous envisagez d'hériter, de donner ou de vendre une maison, la valeur cadastrale peut affecter les taxes telles que les successions ou les transferts de propriété.
• Valeur de référence :Depuis 2022, l'Administration fiscale utilise un nouveau concept (la valeur de référence du Cadastre), qui s'appuie sur les prix d'achat et de vente. Bien qu'il soit différent, il est calculé sur le même système cadastral.

En résumé, connaître votre valeur cadastrale peut vous aider à planifier vos impôts et à éviter les frayeurs fiscales.

Facteurs qui le déterminent

La valeur cadastrale n'est pas arbitraire. Il est calculé par la Direction Générale du Cadastre suivant une série de critères techniques objectifs. Certains des plus importants sont :

• Emplacement de la propriété : Une maison dans le centre de Valence n'est pas la même chose qu'une maison dans un environnement plus rural. La région a une énorme influence.
• Âge et état de conservation : Une maison récemment rénovée ou nouvellement construite aura une valeur différente d'une maison plus ancienne.
• Caractéristiques constructives : La surface, les matériaux, les aménagements, l'orientation ou la qualité des finitions sont des aspects valorisés.
• Valeur du terrain : Ce facteur peut évoluer avec le temps, en particulier dans les zones urbaines à forte demande.
• Utilisation du bien : Un local commercial n'est pas taxé de la même manière qu'une habitation ou un garage.

L'un des services que nous proposons chez laHome est de revoir toutes ces informations avec nos clients, en particulier les étrangers qui achètent dans des zones résidentielles, pour s'assurer qu'ils comprennent quelle partie de la valeur est attribuée au terrain, quelle est la construction et comment elle peut évoluer.

Comment vérifier la valeur cadastrale étape par étape

La bonne nouvelle est que vérifier la valeur cadastrale de votre propriété est relativement simple. Il existe plusieurs façons, et nous les expliquons toutes ici :

Sur le reçu IBI

La méthode la plus directe. Chaque année, la Mairie délivre le récépissé de l'IBI (Taxe Immobilière). Ce document présente la valeur cadastrale , normalement décomposée en valeur foncière et valeur de construction.

Beaucoup de nos clients nous apportent directement le reçu IBI pour calculer les coûts fiscaux d'une future vente. C'est un document indispensable dans toute opération.

À travers le siège électronique du cadastre

Une autre option consiste à accéder au siège électronique du cadastre. Vous avez uniquement besoin de la référence cadastrale de votre logement. Vous pouvez également le retrouver dans des écrits, des reçus ou de simples notes.

Vous pouvez y consulter :

• Valeur cadastrale mise à jour
• Données physiques et juridiques du bien
• Informations cartographiques (cartes, plans)

Ce système est particulièrement utile pour les investisseurs ou acheteurs internationaux. Chez laHome, nous l'utilisons quotidiennement pour préparer des fiches techniques qui facilitent la prise de décision.

Pour la déclaration de revenus

Si vous avez soumis votre déclaration de revenus des personnes physiques, vous pouvez vérifier la valeur cadastrale dans la section relative aux biens immobiliers non concernés par les activités économiques. L'Agence fiscale collecte automatiquement ces valeurs si elles sont enregistrées à votre nom.

En personne à la Mairie ou à la Direction du Cadastre

Si vous préférez une option plus traditionnelle, vous pouvez vous adresser à la Mairie correspondante ou à la Direction Territoriale du Cadastre. Vous devrez vous identifier en tant que propriétaire ou fournir une autorisation.

Différences avec la valeur de référence et la valeur marchande

Nous confondons souvent la valeur cadastrale avec deux autres concepts qu'il est essentiel de distinguer :

• Valeur de référence : C'est le nouveau critère de l'Agence des Impôts pour fixer l'assiette fiscale de certains impôts tels que les successions ou les mutations. Depuis 2022, il sert de référence pour déterminer si vous avez payé un prix « suffisant » lors de l’achat d’un bien. Bien qu'il soit calculé différemment, il est également basé sur les informations du Cadastre.
• Valeur marchande :C'est le prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu dans des conditions normales d'offre et de demande. Cette valeur peut être bien supérieure à la valeur cadastrale. En tant qu'agence immobilière, nous évoluons constamment dans ce domaine et nous le calculons avec des outils comparatifs, mais aussi avec des critères techniques et une réelle expérience dans chaque domaine.

Chez laHome, nous avertissons toujours nos clients que la valeur cadastrale n'est pas utilisée pour fixer un prix de vente, bien qu'elle soit essentielle pour estimer les taxes ou les coûts associés.

Modifications possibles et comment demander un avis

La valeur cadastrale peut être mise à jour de deux manières :

• Révision cadastrale municipale : Lorsqu'une municipalité met à jour toutes les valeurs cadastrales, normalement après des décennies sans le faire. Dans ces cas, la mise à jour peut entraîner des augmentations notables de l'IBI.
• Mise à jour individuelle en raison de modifications : Si vous effectuez des rénovations, modifiez l'usage d'un bien ou agrandissez la surface construite, le Cadastre peut en réviser la valeur.

Si vous pensez que la valeur est incorrecte, vous pouvez déposer une réclamation. Il s'agit d'un processus technique que nous, chez laHome, avons parfois géré pour nos clients, notamment lorsque des erreurs sont détectées dans les données enregistrées ou des incohérences qui influencent directement les taxes.

Conseils pratiques pour les propriétaires de la Communauté valencienne

En travaillant à La Cañada, à Paterna, et en nous concentrant sur les zones résidentielles, nous avons constaté que de nombreux propriétaires ne révisent pas la valeur cadastrale jusqu'à ce qu'ils soient confrontés à une transaction de vente ou d'héritage.
Quelques conseils pratiques issus de notre expérience :

• Vérifiez périodiquement la valeur cadastrale : Vous pouvez le faire en ligne ou en nous demandant de l'aide. C'est gratuit et peut vous aider à détecter les erreurs.
• Vérifiez les données du Cadastre : Superficie bâtie, usage, nombre de logements... s'il y a des erreurs, vous pouvez demander une correction.
• Prendre en compte la valeur cadastrale pour calculer les taxes :Qu’il s’agisse de l’IBI ou de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques, cette valeur a une influence directe. Être clair à ce sujet peut vous aider à planifier votre fiscalité.
• Si vous achetez un logement : Vérifiez la valeur cadastrale ainsi que la valeur de référence, pour éviter les surprises fiscales.

Chez laHome, nous vous aidons avec tout cela. Notre équipe, composée de trois départements stratégiques et de plus de 30 personnes, est habituée à gérer ces problématiques, aussi bien auprès de clients locaux qu'internationaux.

Nous parlons cinq langues et proposons une offre immobilière complète , de l'évaluation à la gestion documentaire et fiscale.

De plus, pour chaque vente exclusive que nous réalisons, nous reversons une partie des bénéfices à l'Association espagnole contre le cancer, dans le cadre de notre engagement social.

Cette information vous a-t-elle été utile ? Si vous envisagez de vendre, d'acheter ou d'hériter d'une propriété et que vous avez besoin de connaître la valeur cadastrale ou toute autre information connexe, vous pouvez compter sur nous.

Nous sommes laHome Real Estate, professionnels, proches et engagés à vos côtés. Contactez-nous, nous serons heureux de vous aider !